Un peu d’histoire, le développement de l’habitat (première partie)

Le développement de l’habitat sera étroitement lié avec le développement urbain. Situés  dans des implantations isolées sur de vastes terrains, les villages se regroupaient autour de lieux publics comme les églises, le magasin général et l’hôtel de ville.  Avant le milieu du 19^e siècle, les maisons n’avaient qu’un étage, comptaient généralement 2 chambres et arboraient un espace de vie commun. Au fur et à mesure que les familles grandissaient, des pièces venaient s’ajouter à la maison, ou bien l'ajout de lucarnes faisait en sorte que le grenier était transformé en espace habitable.

Entre les années 1770 et 1820, d'importants changements ont transformé la maison d'inspiration française. Des éléments de design ont été modifiés pour mieux affronter le climat rigoureux et profiter des percées technologiques dans les modes de chauffage. La fondation en pierre devint plus profonde qu'en France pour éviter les mouvements du bâtiment par l'action du gel durant l'hiver. Le rez-de-chaussée fut relevé pour s'éloigner du froid et de l'humidité du sol et pour se dégager de l'épaisse couverture de neige.

L'espace entre la base de la fondation et le rez-de-chaussée étant plus grand, il devenait possible de l'excaver pour créer un sous-sol servant de caveau à patates ou à légumes, d'endroit de conservation, ou d'emplacement pour boulanger, faire la lessive, puiser de l'eau ou simplement ranger les instruments saisonniers.

Avec un rez-de-chaussée plus haut, il fallait des marches et un perron surélevé. Devenu populaire comme lieu de conversation, de repos ou de rangement du bois de chauffage, le balcon s'étendra sur toute la façade de la maison. Afin de le protéger contre les éléments, on a prolongé le toit par un larmier qui servait également à protéger les gens des intempéries et du soleil. Le larmier est devenu de plus en plus profond, au point d'exiger son support par des colonnes de soutien. Cette excroissance a contribué à faire un toit distinctif de deux versants en forme de cloche. La pente du toit demeurait cependant prononcée pour éviter l'accumulation de neige. Ce type de maisons qu’on appelle aujourd’hui maison de campagne ont eues une typologie qui a durée très longtemps. Encore aujourd’hui, il est possible de voir ce type de propriété dans les zones agricoles de la province.

À l'époque, l'utilisation du foyer pour la cuisson et le chauffage était peu efficace. Au cours de la seconde moitié du XVIIIe siècle, il y a eu une prolifération du poêle à combustion lente qui chauffait davantage et facilitait la cuisson. Cette innovation a permis une plus grande subdivision de la maison en pièces cloisonnées et grâce à l'amélioration du chauffage, la maison québécoise pouvait devenir plus grande pour accommoder les familles de plus en plus grandissantes. Peu à peu, le haut rendement du poêle à bois a inspiré la naissance, au XIXe siècle de la cuisine d'été. Souvent placée sous le pignon, du côté est, comme tampon contre les grands vents d'hiver, la cuisine d'été servait aussi comme vestibule, garde-manger et espace de rangement durant la saison froide.

Contrairement à aujourd’hui où les maisons doivent répondre aux réglementations de zonage urbains, elles n'étaient pas alignées avec la route mais orientées plein sud, avec plus d'ouvertures sur la façade ensoleillée pour tirer profit de la chaleur produite par le soleil. L'augmentation de la capacité de chauffage a aussi donné plus de liberté dans le nombre, la grandeur et l'emplacement des fenêtres. Ainsi, avec l’amélioration de la qualité du verre, la maison québécoise pouvait avoir deux fois plus de fenêtres que la maison française qui l'a inspirée. Par contre, on minimisait les fenêtres balayées par le vent sur le côté nord et à l'étage.

Le milieu du 19^e siècle fut témoin de l’essor de développement de la période industrielle, les villages s’agrandissaient et certains ce sont jumelés pour créer des ville. Avec une densité de population plus grande, cet élan urbain contribua à créer de nouveaux types d’habitat comme les bâtiments contigus à toits plats que nous retrouverons vers le début des années 20. Ces maisons en rangées devinrent propices pour répondre à l’augmentation de la population tout en réduisant l’espace utilisé et permirent la possibilité de location. C’est ainsi qu’avec une économie précaire pendant la période de la grande dépression, nous avons pu voir apparaître les duplex et triplex avec escaliers extérieurs.

En 1940-1950 les multi-logement qu’on appelait les « maisons de rapport » devenaient de plus en plus populaires dans les quartiers près des centre-villes. Ces bâtiments logeaient surtout des petites familles ou personnes seules. Un peu plus tard ces propriétés sont devenus l’habitat de la vague de l’immigration et encore aujourd’hui ils desservent une population importante de la population. La copropriété (condominium), devint populaire dans les années 80. Ce type de propriété permet à un premier acheteur de réaliser un premier investissement en immobilier demandant peu d’entretien et de dépenses, puisqu’il partage des espaces communs. Cette formule est avantageuse pour le promoteur, pour le développement de certains quartiers et pour desservir une clientèle variée comme les jeunes couples, les 2e et 3^e acheteurs, les investisseurs, etc.

Avec la collaboration de Mme Nichole Ouellette, écrivaine et photographe  http://www.ouellette001.com/

et la collaboration de M. Felice Vaccaro, architecte, Montréal

Les digues de glace

Ah! l’hiver, la neige et la glace qui fait tant le plaisir des uns et fait rugir les autres. La confection de bonshommes de neige, les forts et le patinage sur glace sont des activités que nous nous adonnions tous étant jeune et nous y prenions plaisir. Qui parmi vous n’a pas été étonné de voir tous ces glaçons qui pendaient sur le rebord du toit de la maison voisine et qui semblaient nous inviter à les casser et les manger comme un “Mr. Freeze”?

Pourtant si inoffensifs à première vue, ces glaçons donnent une bonne  indication sur l’état de santé de la maison et plus particulièrement le vide-sous-toit. En effet, une isolation inadéquate et une mauvaise circulation de l’air  en sont souvent la cause. Un manque de matériel isolant ou une mauvaise installation font en sorte qu’il peut se produire une perte de chaleur de la maison et une infiltration d’air chaud dans le vide-sous-toit.

 Ce qui se passe par la suite est que la chaleur provenant de la maison fait fondre la neige et l’eau commence à s’égouter le long du débord de toit. Cet eau fini par geler sous la neige et commence à former une digue de glace. Avec les journées passantes, le cycle de gel dégel fait en sorte que cette digue de glace s’agrandit, devient de plus en plus épaisse et bien sur, les glaçons grossissent et s’allongent. Après un certain temps, l’eau fini par s’infiltrer sous les bardeaux et coule à l’intérieur, ce qui cause par la suite une accumulation d’humidité. Il s’en suit alors une dégradation prématurée de la structure du toit sous forme de pourriture et une accumulation de moisissure apparaît dans le plafond et le haut des murs extérieurs.

Vous devez vous assurer que le matériel isolant est uniforme et remplisse de façon adéquate tout l’espace entre les fermes de toit et ce jusqu’au mur extérieur. Vous devez vous assurer de ne pas boucher l’entrée d’air des soffites, l’installation de déflecteurs vous assurera une bonne circulation de l’air et aidera à maintenir l’isolant en place lors d’importantes bourrasques de vent.

Alors si votre maison fait le plaisir des enfants avec ses glaçons, dites-vous qu’un problème sérieux peut s’y cacher et qu’en plus de vous coûter plus cher en chauffage, il pourrait y avoir un risque pour la santé de ses occupants causé par la présence possible de spores de moisissures. Faites vérifier le vide sous-toit par un inspecteur ou un entrepreneur qualifié, vous en sortirez gagnant.

*image www.coolflatroof.com

Odeur d'égouts dans la maison?

        

Odeurs d’égouts dans la maison

La plomberie comprend le système d’alimentation en eau et le système d’évacuation des eaux usées, c’est de ce dernier dont nous parlerons aujourd’hui. Comme vous le savez sûrement, tous les appareils de plomberie tel les éviers et lavabos, lave-vaisselles, bains, douches, laveuses et toilettes sont reliés au système d’évacuation de la maison. La partie visible située sous l’évier qui est en forme de “P” sur le côté se nomme le siphon (p trap) et son rôle consiste à attraper et garder une partie de l’eau de vidange pour ainsi boucher le tuyau et empêcher les mauvaises odeurs de s’infiltrer dans la pièce. Tous les appareils sont connectés à un siphon ou en possèdent un à même celui-ci (comme les toilettes) et, cet ensemble de tuyauterie aussi appelés tubulure de sortie est à son tour connecté au réseau d’évacuation.

Pour que le système de drainage remplisse sa fonction de façon adéquate, il doit être connecté à un réseau d’évent. Les tubulures de sortie sont connectés à un tuyau de ventilation que l’on appelle colonne d’évent secondaire, qui à son tour est connecté à l’évent principal par le collecteur de ventilation, l’évent principal mène au tuyau d’aération que l’on peut voir sur les toits de maisons. Sans cette aération, l’évacuation des eaux usées en serait affectée et des problèmes pourraient survenir. Les vieilles demeures sont souvent sujettes à des troubles du système d’évacuation puisque plusieurs ont été construites avant l’uniformisation des codes du bâtiment utilisant des composants et/ou des procédés inadéquats. Les transformations et rénovations au fil des ans peuvent aussi avoir alourdi un système déjà affaibli et certaines n’ont tout simplement pas de systèmes d’évent.

Avec une aération absente ou inadéquate, l’écoulement lors de l’évacuation s’en trouve affecté du fait qu’il se crée une succion derrière l’écoulement et c’est cette succion qui peut causer des problèmes. Il peut se produire un ralentissement de l’évacuation des matières solides qui peuvent à leur tour s’attarder dans le collecteur principal menant aux égouts, ce qui pourrait causer des blocages. Cet effet de succion causé par les toilettes peut aussi contribuer à vider l’eau des siphons des éviers ou lavabos se trouvant à proximité, ce qui a pour conséquence une remontée des odeurs d’égouts dans la pièce. Une mauvaise configuration du drainage des appareils, une toilette sans évent, l’absence ou un diamètre trop étroit de l’évent principal peuvent en être la cause.

La plupart des siphons que l’on retrouve sous les appareils sont de type “ P ” comme le démontre le schéma. Une partie de l’eau de vidange y demeurant emprisonnée, bloquera les retours d’odeur. Il arrive parfois de retrouver des siphons de type “ S ” (tel que présenté sur la photo) dans des maisons un peu plus âgées ou lorsque les installations artisanales des siphons et tubulures furent complétées par un amateur pratiquant les rudiments du métier de plombier.  Ce type de siphon en “ S ” n’est plus permis et peut causer des retours d’odeur dans la maison mais, plusieurs comportent encore ce genre d’installation et il serait recommandé d’en changer la configuration dans la mesure du possible.

Il n’est pas toujours possible de procéder avec les travaux nécessaires pour rendre le système de ventilation adéquat et il serait impensable de défaire les murs et plafond pour installer un réseau d’évent à votre système d’évacuation. Pour remédier à ce problème, il est possible d’installer ce qu’on appelle un évent mécanique (photo ci-contre). À l'aide d'un diaphragme sous tension, ce petit appareil servira d’évent en permettant une prise d'air lors de la succion causée par l'évacuation et se refermera pour éviter les retours d'odeurs dans la pièce. Ainsi, installé sous les éviers et lavabo, l'évent mécanique empêchera le siphon du lavabo de se vider.

Un système d’aération adéquat est de mise et il est d’autant plus important de s’assurer que l’évent n’est pas bouché par des branches, feuilles ou par de la glace surtout si votre immeuble est doté d’un toit plat. Une inspection annuelle de l’évent lors du nettoyage des gouttières vous sauvera bien des tracas. De plus, si vous sentez des odeurs provenant du drain de plancher au sous-sol (avaloir de sol), il se peut tout simplement que l’eau se trouvant dans le siphon se soit évaporé. Remplissez-le d’eau à tous les six mois environ et le tour sera joué. 

Les maisons plus récentes, mieux isolées et mieux scellées peuvent aussi être aux prises avec des troubles d'odeur d'égouts mais de façon intermittente. Pourtant, avec le système de plomberie installé correctement et les siphons tous remplis d’eau, d’où peuvent provenir ces odeurs?  Les maisons trop bien scellées et sans entrée d’air frais, se trouveront sous pression négative lors du fonctionnement d’un ventilateur extracteur comme la hotte de cuisinière, ventilateurs de salles de bain et sorties de sécheuses. Une quantité d’air égale à celle qui est sortie cherche à s’infiltrer par les petits orifices.

Mais s’il n’y en a pas d’orifice pour laisser entrer l’air? Les siphons des appareils de plomberie ont un accès direct avec l’air extérieur mais aussi avec les gaz contenus dans le système d’égout extérieur.  C’est lors de l’utilisation des ventilateurs extracteurs, que la pression négative de la maison créera une succion de l’air vicié du système d’évacuation en direction de la maison.  Les siphons dont la quantité d’eau y est insuffisante pour créer un bon scellement laisseront infiltrer ces gaz.

Là où cela vient plus difficile est quand des conduits d'évacuation passent dans les planchers, murs et plafonds fermés. Les odeurs peuvent provenir de joints mal scellés ou endommagés et sortir par les prises électriques, interrupteurs, registres de ventilation, lattes de planchers etc.  L'utilisation d'une caméra peut aider dans certains cas à trouver le problème.  Dans les cas difficiles, le plombier peut avoir recours à un test de fumée. À l'aide d'un appareil spécial, le technicien envoie de la fumée (généralement inoffensive) dans le système d'évacuation de la maison.  L'origine des odeur peut être décelée par la présence de fumée qui s'échappera par les joints mal scellés ou endommagés.

Une investigation approfondie incluant une déconstruction partielle peut parfois être requise. Ne tardez pas à avoir recours à un professionnel avant que la petite fuite ne devienne un problème grave et dispendieux à réparer.

Le radon, ce gaz insidieux

Il n’est pas nécessaire de courir, nul n’y est à l’abri. Incolore et inodore, le radon est un gaz radioactif qui provient de la désintégration naturelle de l’uranium dans le sol. Le radon est plutôt inoffensif lorsque libéré dans l’atmosphère étant donné sa faible concentration dans l’air, mais peut devenir dangereux si il s’infiltre et s’accumule dans des endroits fermés comme les sous-sols de maisons dont la concentration peut être élevées.

C’est au milieu des années 70 que ce gaz a été découvert. Il fut remarqué que certaines résidences avoisinantes des centres d’extraction et de traitement de l’uranium présentaient des teneurs élevées en radon. Santé Canada effectua alors des relevés dans 14000 maisons de 18 villes du pays. Les résultats révélèrent que la plupart des maisons contenaient une faible quantité de radon et que certaines affichaient même un taux élevé du gaz. Il n’est pas nécessaire de demeurer près d’un centre de transformation de l’uranium pour que votre maison en soit affectée, étant de source naturelle, se gaz peut se retrouver n’inporte où et s’infiltrera pratiquement partout.

Une fois hors de terre, le radon se décompose en fines particules radioactives appelées ¨descendants¨ qui viennent contaminer l’air que nous respirons. Arrivés dans les poumons, le radon et les descendants continuent à se décomposer et émettent des ¨particules alpha¨ qui produisent des jets d’énergie. Ce sont ces petits jets qui une fois absorbés par les poumons, endommagent et/ou détruisent les cellules pulmonaires environnantes. Une fois endommagées, ces cellules peuvent entraîner un cancer lorsqu’elles se reproduisent. Selon une estimation de l’Institut National du Cancer du Canada (INCC), 19300 personnes sont décédées des suites d’un cancer du poumon en 2006 et de ce nombre, 10% serait attribuable à une exposition au radon. Cependant, ce n’est pas tous ceux qui sont exposés au radon qui vont développer un cancer et les risques dépendront toujours de la durée d’exposition au gaz et de sa concentration dans l’air.

Plusieurs facteurs viendront influencer la teneur en radon de votre maison. Même voisines et de construction semblable, la quantité de gaz retrouvée peut varier énormément d’une maison à l’autre. Le radon circulera plus facilement dans certains types de sol que d’autres et d’où la quantité d’uranium sera plus élevée. La typologie de votre demeure et la façon dont elle fut construite influencera l’infiltration comme l’aire de surface en contact direct avec le sol et la quantité des points d’entrées comme les éléments de plomberie. L’état de votre fondation, la quantité et la grosseur des fissures retrouvées dans la dalle et dans les murs de béton accélérera la concentration de la teneur en radon. La ventilation de la maison fait en sorte que la pression y sera négative et aspirera le radon à l’intérieur par toutes les petites fentes et fissures du sous-sol. Les conditions météorologiques comme la température, le vent, les précipitations et la pression barométrique viendront influencer les infiltrations de radon et enfin, la nappe phréatique et l’eau du puits artésien peut contenir du radon qui sera libéré dans l’air lorsqu’agitée comme dans la douche par exemple. Par contre, les études sur le sujet n’ont démontrée aucun résultats significatifs sur la santé lorsque l’eau contenant du radon est ingérée.

Que faire pour savoir si l’air de votre maison contient du radon? Il existe plusieurs méthode pour détecter et mesurer la teneur en radon.  La plus simple étant le détecteur à charbon actif, ce petit contenant rempli de charbon et recouvert d’un tamis et d’un filtre sera exposé à l’air pendant quelques jours et ensuite devra être scellé et envoyé en laboratoire pour analyse. Les détecteurs alpha, celui de type passif ressemblera beaucoup au détecteur à charbon mais devra être laissé en place pendant des mois voir même jusqu’à une année. Le détecteur alpha de type actif est muni d’une pompe à air électrique qui viendra recueillir des mesures plus précises. Il est habituellement utilisé sur une période qui peut varier d’une semaine à deux mois. Les chambres d’ionisation avec électret consistent d’une cartouche de plastique renfermant un disque (électret) doté d’une charge électrostatique. C’est le changement de la charge de l’électret qui, lorsqu’exposé à l’air viendra  déterminer la teneur en radon. Vous pouvez aussi avoir recours à un spécialiste qui viendra chez-vous prendre les mesures.  Il peut s’avérer difficile de trouver les bons détecteurs ou un centre de service mais la plupart des grands magasins de matériaux de construction devraient avoir des appareils de type passif. Pour en connaître le résultat, tous les tests doivent être envoyés en laboratoire pour analyse et le procédé peut prendre des mois, alors il faut s’armer de patience.

Maintenant, étant donné que l’on ne peux pas éliminer le radon, comment faire pour en minimiser les infiltrations? Tout d’abord, si vous construisez une maison neuve, vous pouvez faire tester le sol de votre terrain avant de bâtir pour en connaître sa concentration. Assurez-vous d’avoir le bon béton pour votre fondation, un minimum de 20 Mpa (3000 psi) est requis et assurez-vous aussi d’avoir l’armature adéquate à votre fondation pour en minimiser les risques de fractures, plusieurs constructeurs ont tendance à tourner les coins rond à cette étape de la construction. Un pare-vapeur adéquat sous la dalle ou sur le sol d’un vide sanitaire est requis. Ensuite, assurez-vous d’ajouter un mastic de polyuréthane à tous les joints de retraits,  aux jonctions entre les murs de fondation et les planchers de bétons et dans les fissures. Scellez adéquatement le périmètre de toutes les pénétrations dans les murs et planchers comme les câbles électriques, tuyaux de plomberie, gaz naturel etc. Un ventilateur récupérateur de chaleur aidera à baisser le taux de radon et à le garder bas et si vous le pouvez, l’installation d’un système de dépressurisation active du sol viendra maintenir la valeur annuelle moyenne acceptable du radon dans l’air. Ce système consiste à connecter un conduit d’évacuation au tuyaux de drainage sous la maison et raccordé à un ventilateur extérieur fonctionnant en continu pour aspirer le radon dehors.

J’espère ne pas avoir alarmé personne, le radon était là bien avant nous et est là pour rester, la prévention restera toujours le meilleur moyen de défense. Ceci étant dit, l’information contenue dans cette chronique provient du guide ¨Le radon, guide à l’usage des propriétaires canadiens¨ dont vous pouvez vous procurer gratuitement sur le site de la Société canadienne d’hypothèques et de logements et vous pouvez aussi les rejoindre au numéros, 418-649-8080 ou 1-888-772-0772   

http://www.cmhc-schl.gc.ca/

Présence de fourmis

Il était dans mes intentions d’écrire une chronique sur les insectes nuisibles et telle ne fut pas ma surprise d’arriver justement face à face avec une belle grosse fourmi charpentière d’une douzaine de millimètres. Après que le chat se soit amusé avec pendant 10 minutes mais qui ne semblait pas vouloir en faire son repas, (pourtant le chat mange tout ce qui bouge) je m’en suis débarrassé. N’empêche que cette intrusion de mon domicile me força à faire une inspection minutieuse du pourtour de la maison et des endroits susceptibles de voir des indices de présence de ces insectes destructeurs. N’ayant vu aucune indication me laissant croire à une infestation, j’en suis venu à la conclusion que cette fourmi solitaire pouvait en fait être une éclaireuse à la recherche de nourriture.

Les fourmis charpentières sont assez faciles à reconnaître, elles sont de couleurs noires ou noirâtres, avec des teintes de rouge ou de brun selon les espèces et vous les reconnaîtrez aussi d’après leur taille imposante. Les mâles atteindront une longueur de 9 à 10 mm. tandis que les femelles seront plus imposantes et pourront mesurer entre 12 et 15 mm. Réparties en trois différents groupes dans une même colonie, nous y retrouverons les ouvrières, les mâles et la reine et leur apparence variera selon le groupe auquel elles appartiennent. Les femelles occuperont plusieurs fonctions auprès de la colonie, nourrices, butineuses, soldates, etc. tandis que le mâle n’occupe que la fonction de reproducteur.

Avec un corps distinct divisé en trois parties, nous y retrouvons la tête, le thorax et l'abdomen. Le thorax est réuni à l'abdomen par un étranglement prononcé. Les antennes des fourmis sont très mobiles, leur forme coudée typique est une caractéristique distincte  de ces insectes. Les mâles ont une tête plus petite que les femelles avec des yeux globuleux et des petites mandibules. Leur pattes sont fragiles et les mâles portent des ailes. Les femelles ont une constitution plus robuste, leur tête, plus grosse, porte de petits yeux et de fortes mandibules. Parmi les femelles, seules les futures reines ont des ailes, elles sont les plus imposantes de la colonie et peuvent atteindre 18 mm de longueur.

Contrairement à la croyance populaire, les fourmis charpentières ne mangent pas le bois, elles y creusent leurs galeries pour s’y loger uniquement. Que ce soit de sources végétales ou animales, ces fourmis auront une diète très variée. Dans la nature, elles se nourrissent du miellat produit par les pucerons, d'insectes et de petits invertébrés morts ou vivants, ainsi que des sucs de plantes et de fruits divers. Une fois dans votre maison, elles mangeront tous ce qui leur tombera entre les pattes en passant par les aliments sucrés aux matières grasses sans oublier la nourriture pour animaux.

Les fourmis charpentières vivent normalement à l'extérieur des maisons, dans le bois humide ou en décomposition. Elles font leur nid dans des arbres morts ou creux, des arbres vivants, des souches pourries ou des terriers creusés sous des troncs tombés et des pierres. En nature, une colonie peut occuper plusieurs arbres, mais un seul abrite la reine et les œufs. D’autres nids appelés nids satellites sont reliés au nid principal par des tunnels creusés dans le sol par les ouvrières. Les fourmis charpentières creusent leurs galeries dans le grain du bois en suivant les parties les plus molles. Les parties dures sont laissées intactes et forment les parois pour soutenir les galeries. Elles gardent leurs tunnels et leurs chambres très propres et enlèvent le bois grugé, qu'elles repoussent hors du nid. Ces déchets s'accumulent et forment des petits tas de sciure de bois sous les trous d'entrée du nid, ce qui constitue un indice de la présence des fourmis. Près des habitations, nous pouvons les retrouver dans des poteaux de téléphone et des piquets de clôtures par exemple. Comme elles préfèrent le bois mou et humide, leur présence dans une maison peut révéler un problème d'humidité ou de pourriture. En plus de forer des galeries dans les boiseries, les escaliers, les seuils et les appuis de fenêtres en bois, les fourmis charpentières peuvent s'établir dans une habitation sans attaquer le bois de charpente et infester les espaces entre les murs, les greniers ou les portes creuses.

Trouver des fourmis charpentières dans la maison ne signifie pas, toutefois, qu'il y a automatiquement une infestation. Au printemps ou durant l'été, des fourmis éclaireuses à la recherche de nourriture peuvent effectuer une visite de votre domicile sans y être établies. Par contre, si les fourmis sont actives dans la maison en plein hiver, c’est qu’elles s’y sont établies et qu’elles sont en quête de nourriture. Étant donné qu’une colonie de fourmi se fera sur plusieurs nids satellites connectés au nid principal où se trouve la reine, il peut être difficile de les localiser et de les éradiquer pour de bon. Il est cependant possible de s’en débarrasser à l’aide d’insecticides conventionnels mais, avoir recours aux services d’un exterminateur professionnel restera toujours la meilleur solution.

Les réservoirs, il faut y voir

Hmmm! Avoir de l’eau chaude à la demande, quel bonheur. Nous pouvons remonter aussi loin que la fin du 18^e siècle pour voir la première apparition des réservoirs à eau chaude. Ces réservoirs étaient cependant destinés à l’industrie ferroviaire d’où fut inventés les premières locomotives à vapeur. Le principe de chauffer de l’eau à l’aide d’un matériau combustible donna l’idée à un peintre de Londres nommé Benjamin Maughan en 1868, d’inventer le premier système permettant d’avoir de l’eau chaude instantanément. Son invention consistait en une série de fils métalliques chauffés par l’émission des gaz chauds provenant d’un brûleur. L’eau froide circulait parmi ces fils pour en ressortir réchauffé et s’écoulait directement dans l’évier ou la baignoire. L’invention de Maughan influença ensuite l’apparition du réservoir à eau chaude domestique. Après avoir immigré à Pittsburgh, Edwin Ruud, ingénieur mécanique Norvégien d’origine, créa le premier chauffe-eau électrique en 1889 et fonda la «Ruud Manufacturing Company» qui est toujours en existence aujourd’hui.

De nos jours, les réservoirs peuvent utiliser différentes sources d’énergie comme le mazout, le gaz naturel ou le propane pour en chauffer l’eau mais étant probablement le plus répandu, nous nous concentrerons sur le réservoir électrique. Il existe deux types de réservoirs, le premier de type cascade, est alimenté par le bas et l’eau froide, étant plus dense que l’eau chaude y demeure jusqu’à ce qu’elle soit réchauffée. Quant au deuxième de type standard, lui est alimenté par le haut. L’eau est acheminée au bas du réservoir par le tube-plongeur ou tube-immergé et circule ensuite vers le haut en tourbillonnant et refroidissant ainsi tout le réservoir. Le type de réservoir et sa source d’énergie dépend toujours de vos besoins et bien sûr du type d’approvisionnement en énergie de votre maison. Étant donné que le chauffe-eau demande une quantité considérable d’énergie, il est important de faire ses devoirs diligemment quand vient le temps de choisir un nouvel appareil.

L’installation d’un réservoir peut paraître simple mais il n’en demeure pas moins que l’expertise d’un installateur qualifié deviendra un atout indéniable lorsque comparé à une installation faite par un néophyte. Les petites erreurs commises par un non professionnel pourraient affecter la performance de votre chauffe-eau et en réduire considérablement sa durée de vie utile.

Le chauffe-eau doit être installé dans un endroit propre et sec et le plus près possible de la source de demande en eau chaude, Une perte d’énergie serait causée par des tuyaux trop longs. Essayez d’éviter les enceintes restreintes comme les dessous d’escaliers ou les garde-robes pour pouvoir en faire le service facilement. Avant de raccorder le réservoir, vérifiez le tuyau d’alimentation pour savoir si un clapet anti-refoulement y est installé. L’augmentation de pression dans le réservoir et l’augmentation du volume de l’eau chaude peut faire en sorte qu’elle refoulera dans le système d’alimentation et pourrait par le fait même, contaminer le système publique advenant une baisse drastique de pression venant de ce réseau. La présence d’un clapet préviendra les refoulements et un réservoir d’expansion thermique et/ou un brise vide peuvent être installés selon les cas. Le réservoir accumulera le surplus de volume d’eau et le brise vide viendra casser l’effet de siphon causer par le refoulement.

Les connections au réservoirs devraient être de cuivre flexible sur une longueur minimale de 30 centimètres. Assurez-vous que la soupape de sûreté soit de type pression et température pour en évacuer la vapeur produite par la source de chaleur. Faites attention si les matériaux utilisés pour votre système d’alimentation en eau ont été jaugé à une pression et température moindre que la valve de sûreté. Vous pourriez avoir de mauvaises surprises si par exemple, vous avez des tuyaux en Pex ayant une capacité de 100 psi @ 180° F. et que la valve de sûreté du réservoir fût calibrée à 150 psi @ 210° F.

Le réservoir ne devrait pas être en contact direct avec le sol pour éviter les dommages causés par la corrosion, surtout si celui-ci est en béton. Il est préférable d’installer un égouttoir auxiliaire sous le réservoir pour capter les fuites éventuelles qui pourraient causer des dommages aux composants autour et/ou en dessous du chauffe-eau. Une couverture isolante autour du réservoir et l’isolation des tuyaux sont conseillés pour éviter les pertes de chaleur et ainsi augmenter le rendement de votre appareil. L’eau chaude étant moins dense que l’eau froide aura tendance à monter dans les tuyaux, l’installation d’un piège à chaleur l’en empêchera.

Pour ce qui est du raccordement électrique, nous remarquons que les disjoncteurs utilisés sont souvent sous dimensionnés et inadéquat. Par exemple, en supposant que nous avons un ampérage inscrit de 18.75 sur le réservoir, la tendance serait d’utiliser un disjoncteur de 20 ampères, ce disjoncteur serait alors inadéquat. Le «18.75 amp.» représente 80% de la capacité minimale du disjoncteur requis qui se trouverait à être 23.4 ampères. Le bon disjoncteur à utiliser serait donc de 25 ou 30 ampères tout dépendamment de la marque utilisée.

Un réservoir devrait durer en moyenne entre 12 et 15 ans mais pourrait facilement durer plus longtemps s’il fut installé selon les normes et bien entretenu. Prenez soin de vérifier l’anode à chaque année et la changer au besoin. L’anode est une longue baguette de magnésium insérée dans le réservoir par le dessus et qui viendra se corroder protégeant ainsi le réservoir de la rouille.

Comme vous pouvez le voir, beaucoup de petits détails doivent être pris en considération lors de l’installation d’un réservoir pour que celle-ci soit conforme et adéquate. Plusieurs vont s’improviser plombier pour pouvoir sauver quelques centaines de dollars en installation mais s’en retrouveront lésés lorsque le chauffe-eau ou l’un de ses composants rendra l’âme et qu’il en coûtera alors un mille, deux-mille de réparation. Ne faites jamais de transformations à votre réservoir et n’altérez jamais la valve de sûreté, visitez le lien ci-bas pour voir ce qui arrive à un réservoir dont les systèmes de sécurités ont été enlevés.

　

Home staging ou maquillage

Qui n’a pas rêvé de vendre sa maison rapidement?  La remettre entre les mains d’un professionnel immobilier, planter la pancarte en avant, une ou deux visites libres et...vendu! Si vous demandez à un courtier, il vous donnera quelques conseils pour mettre votre maison en valeur et ainsi augmenter vos chances d’obtenir une offre d’achat rapidement. Un peu de peinture ici et là, changer les poignées d’armoires et les luminaires rafraîchira l’ambiance de la maison, enlever quelques gros meubles donnera aussi une impression de pièces plus grandes. Il n’y a rien de mal à se prévaloir les services d’un professionnel pour rehausser l’image de votre maison avant de la vendre, certains se spécialisent dans ce genre de chose mais il faut faire attention à ce que ce rehaussement d’image ne devienne pas du maquillage de défauts, car la ligne entre les deux est très mince et pourrait devenir un vice caché dont vous seriez responsable.

Un bon vendeur fera appel à tous les trucs du métier pour obtenir une offre d’achat. Il tentera de mettre en valeur l’aspect visuel pour amadouer votre sens critique du détail, le rehaussement des décors rendra la maison plus chaleureuse et plus invitante. Le sens de l’odora sera aussi mis à contribution, il n’y a rien de plus réconfortant que d’entrer quelque part où la bonne odeur de petits gâteaux fraîchement sortis du four vient rappeler notre enfance. Le bien-être psychologique que cela apporte fait qu’inconsciemment, nous sommes prêt à rester plus longtemps à cet endroit.

Bien sûr, ce n’est pas tous les vendeurs qui tenteront de cacher quelque chose mais vous devez être vigilant avant de proposer une offre d’achat. Vous pourriez découvrir qu’une fois en possession de votre nouvelle demeure, l’impression psychologique de bien-être que vous aviez ressenti auparavant n’y est plus. En tant qu’inspecteur, je me méfie beaucoup des maisons qui viennent d’être repeint ou dont le sous-sol vient tout récemment d’être fait. Une peinture fraîche me fait poser la question, «Que voulaient-ils couvrir?»   Des taches de moisissures peut-être?  Des taches d’eau? Et quelle odeur veulent-ils camoufler avec tous ces assainisseurs d’air? Humidité, égouts ou bien les pipis à pitou?  Vous seriez surpris de savoir jusqu’où certains sont prêts à aller pour camoufler des défauts sans en faire les réparations adéquates nécessaires.

Une salle de bain fraîchement repeint pourrait cacher des traces de moisissures, vous devrez être sur vos gardes et plus spécialement si aucun ventilateur extracteur n’est présent. Vérifiez le pourtour du bain ou de la douche, les moisissures aiment bien le silicone et vérifiez aussi le coulis de la céramique, des taches noires sur l’un au l’autre indique la présence de moisissure. Si la salle de bain est dotée d’une fenêtre, vérifiez le bas du cadre et particulièrement les coins, une humidité constante viendra faire pourrir le cadre ou vous y verrez aussi ces taches noires de moisissures.

En tenant une lampe de poche le long d’un mur ou d’un plafond, je peux voir s’il y a eu des travaux apportées au gypse. Les réparations du plafond causés par une infiltration d’eau sont fréquentes mais passent souvent inaperçues. Étant donné que ce n’est pas tous le monde qui a une lampe de poche pendant la visite libre d’une maison, il est quand même possible pour un oeil averti d’y voir les corrections apportées en se tenant à un certain angle d’un mur ou du plafond. 

S’il y a présence d’un déshumidificateur au sous-sol, informez-vous de son rythme de déshumidification et de sa capacité. Lorsque accompagné d’assainisseurs dans les pièces, ces indices pourraient laisser croire à une piètre circulation de l’air en affectant  le renouvellement. Une odeur de renfermé indique un air vicié qui pourrait avoir des effets sur la santé de certaines personnes. Si le sous-sol est fini, vérifiez attentivement le bas des murs pour des signes de décoloration de la peinture et plus particulièrement les moulures de bois. Des cernes jaunâtres causés par l’eau finissent toujours par passer au travers de la peinture et méritent un traitement approprié. Vérifiez les planchers pour voir si les joints des tuiles ou du bois sont relevé par l’eau. Le tapis absorbera l’humidité de la dalle, touchez le pour en évaluer l’humidité et surtout le long des murs et sous les fenêtres.

Soyez méfiant de ce que vous ne voyez pas, les gros meubles, les tapis, les boites empilées le long d’un mur, tout peut avoir été placé de façon intentionnelle pour cacher quelque chose. L’achat d’une maison est sans doute l’investissement le plus important que vous ferez alors ne vous gênez pas à regarder partout, si vous ne vous sentez pas à l’aise de le faire, un inspecteur ne se gênera pas. N’oubliez pas que ce qui n’est pas visible lors de l’inspection et de l’achat sera considéré comme un vice caché et le propriétaire en sera toujours tenu responsable, que le camouflage soit intentionnel ou pas. 

Nous avons ici un exemple de camouflage dans la photo ci-contre. L’ouverture d’une trappe d’accès menant au vide-sous-toit avec des traces de suie laissées par de la fumée,  laissant croire que des flammes se seraient propagées à un niveau inférieur à un moment dans le passé.  L’effet de cheminée a aspiré la fumée dans l’entretoit a cause de la trappe mal scellée et nous pouvons aussi y voir le papier du gypse noirci qui fut repeint. Il est impossible de s’avancer sur la gravité des dommages causés aux murs et plafonds mais ceux-ci seraient considérés comme vices cachés s’ils n’étaient pas mentionnés par le propriétaire.

Les planchers qui craquent

Victimes passives de traitements abusifs au fil des ans et délateurs continuels de l’arrivée tardive de nos ados, les planchers qui craquent feront toujours parti du charme typique de nos vieilles maisons. La plupart d’entre nous arriveront à vivre avec les craquements et grincements de nos planchers, mais quand cette situation surgit dans une maison récente, il est normal de vouloir s’en débarrasser et ce qui peut sembler n’être qu’un petit désagrément facilement remédiable au départ peut aussi s’avérer être le résultat d’un problème un peu plus compliquer à réparer.

Quand nous parlons de planchers qui craquent, il est important de faire la distinction entre le revêtement de plancher, le support de plancher et toute la structure qui y est impliquée. Il existe plusieurs types de revêtements sur le marcher, ceux qui retiennent l’attention le plus sont les lattes de bois, les carreaux de céramiques, les revêtements souples comme les prélarts et les tuiles et enfin les tapis mais nous consacrerons cette chronique au plancher en lattes et surtout la base sur laquelle il est installé.

Les lattes ou lames de bois franc ont généralement une largeur de 2 ½¨ ou 3 ¼¨ et une épaisseur de ¾¨. Ces lattes doivent être sablées et vernis une fois installées ou arrivent déjà pré-vernis de l’usine. Il est important lorsque vous faites installer un plancher de bois franc d’avoir recours à un installateur compétent car plusieurs facteurs viendront influencer les techniques de pose et dans certains cas les matériaux utilisés. La distance entre les axes des solives, l’épaisseur et le type de support de revêtement de sol (sous-plancher) détermineront le choix et la méthode d’installation des lames de bois.

Pour une pose réussie et pour minimiser les risques de craquements et grincements, plusieurs éléments doivent être respectés pendant et après l’installation.  Le taux d’humidité du sous-plancher affectera le plancher fini et devra se situer entre 8 et 12%, celui des lattes devrait se situer entre 6 et 8% et le taux d’humidité ambiant de la pièce dans laquelle est installé le plancher doit être entre 35 et 45%.  Une humidité excessive fera gonfler le bois. Le choix entre des agrafes ou des clous, le type, l’espacement et l’enfoncement seront déterminé par les lattes à installer. Un espace libre d’environ ¼¨ doit être laissé de chaque bout pour l’expansion du bois et un revêtement goudronné (papier noir) serait conseillé d’être installé entre le sous-plancher et le plancher fini.

Étant un matériau organique, le plancher de bois s’acclimatera à l’ambiance immédiate  de la pièce. Advenant qu’il ne subisse pas l’influence de changements drastiques d’humidité et de température, votre nouveau plancher devrait durer des années.  Si les lattes commencent à grincer l’une contre l’autre, vous pouvez y remédier en y faisant pénétrer de la poudre de talc (poudre pour bébé) entre les planches, cela devrait régler le problème immédiatement. Si le craquement est plus sévère et que le talc s’avère ne pas être la solution alors vous n’aurez probablement pas d’autres choix que de démancher le plancher latte par latte jusqu’à ce que vous arriviez à celle qui cause les craquements et vous devrez recommencer le clouage.

Plusieurs facteurs peuvent faire en sorte que le support de plancher et la structure seront la cause du craquement en commençant par les méthodes de construction, celles-ci se sont  améliorées avec le temps mais plusieurs vielles maisons ont encore leurs plancher originaux. Dans certains cas, nous pouvons voir des planchettes datant de plus de 150 ans et qui se sont vu rajouter par dessus, couche après couche de prélarts. Les années 40 ont vu arriver l’utilisation du contreplaqué qui tout comme les planchettes, était cloué directement sur les solives.  Avec le temps et les vibrations continues, les clous finissent par ressortir et causent les craquements que nous entendons. Au début des années 80, nous avons vu l’apparition des poutrelles qui sont venu remplacer les solives. Les poutrelles en I ou ajourées permettent d’augmenter les portées et sont moins sujettes au retrait et au gauchissement qui surviendrait avec des matériaux à plus forte teneur en humidité. Elles ne rétrécissent pas et par conséquent, auront moins tendance au craquement. Les constructeurs se sont aussi mis à utiliser des adhésifs entre le contreplaqué et les poutrelles et ont remplacé l’utilisation des clous pour des vis, ce qui donne une structure de plancher beaucoup plus solide et moins rebondissante.

 La pièce en dessous du plancher doit être tempérée tout comme celle dans laquelle il est installé. Dans le cas d’un sous-sol semi fini par exemple et où existe un chauffage au bois, l’air chaud et sec de l’hiver viendra assécher les solives et le contreplaqué tendis que les lattes demeureront à la température et humidité ambiante de la pièce du dessus. Le retour de l’humidité au sous-sol pendant l’été fera en sorte que les solives rallongeront pour reprendre leur forme initiale. Au fil du temps, ces mouvements répétitifs d’expansion et de rétraction finiront par faire ressortir les clous et causer des écarts entre les bois et il en résultera des craquements. Dans le cas d’un vide sanitaire, assurez-vous que le dessous de votre plancher est bien isolé et qu’un pare-vapeur soit installé adéquatement sur le sol.

Quand vient le temps de vouloir réparer un support de plancher qui craque, à moins de pouvoir le faire par dessus et en revisser le contreplaqué, le travail devra se faire par en dessous advenant que vous y aillez accès bien sûr.  Une façon de faire serait de doublé les solives en leur juxtaposant une autre pièce de bois, vissée et collée contre celles-ci et collée directement sous le contreplaqué ou les planchettes avec un adhésif approprié. L’ajout de contreventement comme des croix de St-André et des fourrures viendront empêcher les déformations latérales des solives et aideront à solidifier la structure.  Dans ce cas-ci, il serait conseillé d’engager un entrepreneur car ce travail demandera beaucoup de temps et d’effort et il n’est pas garanti que vous éliminerez tous les grincements et craquements car il ne faut pas oublier que le bois est un matériau qui travaille et parfois même, plus qu’un ouvrier.

Une couverture, sur le bardeau d’asphalte

Avec un assortiment de couleurs, textures et formes des plus variées, le bardeau d’asphalte est devenu sans contredit le matériau de revêtement de couverture pour les toits résidentiels à forte pente le plus utilisé au Canada et dans toute l’Amérique du Nord. C’est au milieu des années 1800 que fût découvert l’un des perfectionnements les plus réussis dans l’histoire des matériaux de construction. En saturant des couches de feutre avec du goudron de houille et ensuite recouverts d’une couche de sable ou de coquilles moulues, ce nouveau matériau se révéla si fiable et abordable qu’il a dès lors, suscité l’intérêt des grands manufacturiers et intervenants de l’industrie de la construction.

En 1903, pour en facilité la manipulation et la pose, Henry Reynolds du Michigan eut l’idée d’en tailler des pièces individuelles. C’est bardeaux étaient découpés à la main et c’est en 1915 que le découpage à l’emporte-pièce des rouleaux en continu fut introduit dans le processus de fabrication. Dans les années 1920, le rendement des bardeaux fut amélioré par la création d’un modèle en forme de losange, qui augmentait la résistance au vent. Le goudron fut aussi remplacé par l’asphalte, ce qui donnait plus de souplesse au bardeaux.

Plusieurs innovations vinrent s’ajouter au fil des années pour en améliorer la qualité. Vers les années 40, le système d’entrelacement des bardeaux en augmentait la résistance au vent et l’étanchéité y fut aussi améliorée en y ajoutant de la colle, ce qui contribua grandement à diminuer les risques d’infiltration des toits à pente faible. Le bardeau en bandes tel que nous le connaissons fit son apparition dans les années 60 et 70 et l’armature en feutre de chiffon fut remplacée par un matériau cellulosique. Des bandes autocollantes furent rajoutées aux bardeaux durant la fabrication, éliminant ainsi le besoin d’ajouter la colle au moment de l’installation.

La pose du bardeau doit se faire de façon consciencieuse pour en assurer une longévité maximale. Sa durée de vie moyenne qui peut jouer entre 15 et 20 ans sera grandement influencée par plusieurs facteurs incluant la qualité du matériau en question, la pose, la structure du sous-toit et sa ventilation, l’environnement immédiat et l’exposition aux éléments.

La mousse retrouvée sur cette couverture de la photo #1 est causée par la présence d’un arbre dont les branches s’étendent au dessus de la partie affectée. Avec le coté de cette toiture constamment à l’ombre et à l’humidité, les petits détritus en décomposition provenant des branches contribuent à la formation de cette matière. La mousse peut être enlevée à l’aide d’un brossage léger tout en prenant soin de ne pas endommager le bardeau. Si laissée à elle-même, cette partie de couverture se désagrégera plus rapidement que le reste de la toiture. L’idéal serait de couper l’arbre tout simplement (voir ma chronique, dommages causés par les arbres).

Les déplacements de la structure et des support du toit peuvent causer des déformations et le gondolement des bardeaux, l’une des raisons pourquoi il n’est pas recommandé d’installer un revêtement de bardeau sur un toit de planches, un contreplaqué devrait au préalable y être installer.  L’exposition à la chaleur torride et les variations drastiques de température peuvent causer des craquelures et fissures sur le bardeau venant diminuer sa longévité. Comme nous voyons à la photo #2, les craquelures peuvent aussi être causées par des mouvements de la structure du toit.

La présence excessive de granulats retrouvée dans les gouttières et à la sortie des descentes pluviales peut indiquer une piètre qualité du bardeau, un défaut de manufacture ou un vieillissement prématuré dû aux éléments et à l’environnement immédiat de la toiture. Il est bon d’en nettoyer les gouttières après leur découverte car ceux-ci s’entasseront comme un «pain» de granulats dans le fond et l’endommagera. Il serait conseillé d’en faire un suivi lors de votre inspection préventive annuelle. Il est normal de retrouver des granulats se détachant des bardeaux dans la première et deuxième année suivant l’installation comme le fait foi la photo #3. Cependant, il y aurait lieu de s’inquiéter advenant la découverte de plaques de bardeaux dénudés de granulat qui seraient ensuite endommagés par les rayons ultraviolets du soleil.

Le roulement des coins des bardeaux sera causé par un assèchement de celui-ci causé par une évaporation des produits pétroliers du bardeau. Une toiture dont les bardeaux sont rendu à ce stade est à la fin de sa durée de vie et doit être changée. Il est fréquent de voir des dommages dans le bas des couvertures comme le démontre la photo #4. Une piètre circulation de l’entretoit et une perte de chaleur provenant de la maison provoquera l’apparition de digues de glaces (voir ma chronique sur ce sujet) qui viendra endommager le revêtement et causera éventuellement des infiltrations.

La pyrite, l’autre cauchemar

Découvert au milieu des années 1930, la pyrite est un minéral de sulfure de fer que l’on retrouve dans plusieurs formations rocheuses dont des schistes argileux, roches sédimentaires tendres ressemblant à l'argile, qui ont été utilisés dans certains cas comme remblais sous les dalles de fondation des sous-sols et des garages.

Le terme « problème de pyrite » vient désigner un phénomène de gonflement de ce remblai utilisé en construction. Sous certaines conditions spécifiques, l'humidité et l'oxygène provoquent l'oxydation de la pyrite. La réaction chimique qui s’en suit fera gonfler le remblai qui par son expansion fera lever la dalle de béton et causera des fissures. Les dommages peuvent aussi se répandre  sur certains murs de fondation dépendamment où le remblai fut utilisé. Dans certains cas, la sulfatation peut aussi attaquer le béton lui-même. L'acide sulfurique produit par la réaction chimique peut attaquer le béton qui est en contact avec le remblai. La dalle se désagrège, s’amincie et se déformera sous la pression.

Étant donné que ce phénomène peut être difficile à prévoir, nul ne peut vraiment s’avancer sur une période de temps propice aux apparitions des troubles. Tout comme dans les cas de l’ocre ferreuse ( voir ma chronique Ogre véreux? Non, ocre ferreux), le nouveau propriétaire en apprendra la présence une fois que les dommages seront causés. La progression du gonflement de la pyrite peut être très rapide tout dépendamment des conditions du sol, mais en moyenne les premiers symptômes apparaîtrons une dizaine d’année après la construction. A un rythme de gonflement estimé entre 1 et 5 mm. par année, il est aussi possible que ce phénomène n’apparaisse qu’une vingtaine d’année plus tard.

Il se peut, advenant un soulèvement de la dalle de béton du sous-sol, que ce problème s’étende à d’autres parties de la maison. Si des colonnes de soutiens ou des murs porteurs ont été érigés à l’endroit où la dalle se trouve affectée, vous retrouverez des déformations de murs comme des bombements incluant des fissures dans le placoplâtre et des portes qui ne s’ouvrent plus. De plus, les dommages peuvent aussi avoir des incidences sur les planchers supérieurs. Il serait important de consulter un expert pour en évaluer les dommages causés à la structure et en venir à un plan d’action pour remédier au problème.

Les premiers signes de gonflement de pyrite apparaîtront sur la dalle sous forme de fissures en forme de X ou d’étoiles avec une légère élévation au centre. Maintenant, n’allez pas sauter aux conclusions et dire que vous êtes victime de pyrite si vous remarquez  l’apparition de quelques fissures dans votre nouvelle dalle. La plupart des planchers de béton démontreront des fissures que l’on nomme « fissures de retrait ». Ces fissures sont généralement causées par le retrait rapide de l’eau du béton lors du « séchage » pendant la période de cure. Elles sont pour la plupart du temps inoffensives. Cependant, à l’apparition de ces  nouvelles fissures, il peut être une bonne idée de garder un oeil vigilant en les examinant de façon périodique. Des fissures qui semblent s’agrandir avec le temps ou bien qui s’ouvrent et se ferment avec le passage des saisons peuvent indiquer un trouble structural causé par des infiltrations d’eau, le cycle de gel dégel ou un affaissement du sol dans les coins de la maison laissant croire à un soulèvement de la dalle. Si vous n’êtes pas certain, la consultation d’un expert sera toujours un choix payant. 

Dans la possibilité d’un doute raisonnable, des échantillons de sol seront entrepris. Un technicien viendra à l’aide d’une foreuse à béton percer des trous à des endroits spécifiques dans votre dalle du sous-sol et du garage. Il prendra des échantillons du remblai qui seront par la suite analysés en laboratoire. Certains cas de gonflement de pyrite s’arrêtent par eux même après plusieurs années mais dans les cas extrêmes de présence de ce minéral, il ne peut y avoir d’autre choix que de démolir la dalle existante, remplacer le vieux remblai affecté par un nouveau remblai approprié et recouler une nouvelle dalle de béton. Il se peut, dans certains cas, que vous ayez droit à une subvention du gouvernement pour vous débarrasser de ce problème. Si vous êtes un nouvel acheteur et que vous découvrez par la suite que vous pouvez être en présence de pyrite sous votre maison, cette situation sera alors considérée comme vice caché et les poursuites peuvent reculer contre tous les propriétaires précédents allant même jusqu’à ceux ayant possédé la maison dans les années 60.

Crédit photo; ACQC

L'humidité, amie ou ennemie?

Je me rappelle il y a de ça une quinzaine d’année, la compagnie pour laquelle je travaillais en Floride m’avait envoyé en Arizona où je devais être en charge de la construction d’une boutique dans un nouveau centre d’achat de Scottsdale. Partant d’un milieu extrêmement humide qu’était la Floride, le séjour fut brutal, l’air y était chaud, poussiéreux et très sec, le mal de gorge et les saignements de nez étaient choses quotidiennes. Le seul confort que j’avais était le soir à mon retour à l’hôtel. Une fois ma douche prise, j’y laissait couler l’eau chaude pendant au moins une heure pour humidifier la chambre et la rendre confortable pour le soir et la nuit.

Le corps humain se sent confortable lorsque le taux d’humidité relative optimal se situe entre 30 et 55. Si l’humidité est trop faible et que l’air est trop sec, il risque de se produire de l’électricité statique et ce sans parler des troubles de santé comme l’irritation des muqueuses nasales et de la gorge pouvant mener à des troubles respiratoires plus sévères. Si, par contre, l’humidité est excessive, il est possible de voir apparaître des moisissures et de la condensation sur les surfaces froides comme les fenêtres. Pour des raisons de santé et de confort, nous serons porté à garder un taux d’humidité élevé dans nos maisons, mais cette même humidité sera l’ennemi numéro un de nos demeures en causant des problèmes de givre, de condensation, de moisissure et de pourriture.

Mais qu’est-ce que l’humidité relative? L’humidité relative (HR) est la quantité d’eau qui est contenue dans un volume d’air donné à une température donnée. L’air prend de l’expansion quand il est réchauffé mais la quantité d’eau contenu dans cet air ne change pas, la proportion eau versus air a donc diminuée, c’est ce qu’on appelle l’humidité relative.  Mesuré en pourcentage, le résultat varie entre 0 et 100. Lorsque l’air ne peut plus contenir d’eau et que le taux HR se trouve à être au-delà de 100, alors l’air est saturé ce qui cause de la rosée, de la condensation, et de la pluie. Étant donné que le taux HR est dépendant de la température, nous y retrouverons aussi du givre, des cristaux de glace et de la neige. 

La vapeur d’eau n’est pas un problème en elle-même, les troubles surviennent quand le taux atteint 100%, nous parlons ici du ¨point de rosée¨.  Le point de rosée est déterminé par la température sèche (température mesurée au thermomètre) à laquelle il faut refroidir l’air pour que commence le processus de déhumidification. En d’autres mots, l’air chaud lorsque refroidi, diminue de volume mais la quantité d’eau qu’il contient demeure  inchangée. Quand le volume d’air devient trop petit et qu’il ne peut plus contenir toute cette vapeur d’eau, elle se change alors sous forme de condensation.  Un exemple est lorsque l’air chaud entre en contact avec une surface froide comme les fenêtres. Nous pouvons aussi voir ce phénomène en été quand l’air chaud de la journée se refroidi en soirée, les vapeurs d’eau contenues dans l’air se transforment en gouttelettes qui se déposent sur les surfaces.

Ce phénomène de point de rosée survient aussi dans les murs extérieurs de nos maisons et dans l’entre toit. L’air chaud de la maison qui fuit dehors produit de la condensation quand celui-ci entre en contact avec le froid d’où l’importance d’une isolation adéquate de toute l’enveloppe du bâtiment et de l’installation d’un RDVE (retardateur de diffusion de la vapeur d’eau ou, communément appelé à tort, pare-vapeur). Il est important de bien sceller toutes les fissures et points d’entrés où l’air peut s’infiltrer dans les murs et plafonds comme les prises électriques, les lumières, les tours de fenêtres etc. sinon il pourrait y avoir des risques d’humidité dans les murs d’où les risques de pourriture et de moisissure. Trop souvent, lors d’inspections je vois des accumulations d’humidité, voir même d’eau et de givre dans l’isolant autour des trappes d’accès des entre toits et sur les structures avoisinantes. Je recommande souvent l’installation d’un coupe-froid autour de la trappe car l’air chaud de l’intérieur se trouve littéralement aspiré dehors par l’effet de cheminé de l’entre toit.

La quantité de vapeur d’eau produite à tous les jours dans les maisons est plutôt importante et doit être contrôlée à l’aide de ventilateurs, déshumidificateurs, d’échangeurs et d’une bonne régulation de la température. 4 occupants d’une maison produiront 5 litres de vapeur d’eau par jour, la cuisson de 3 repas et le lavage de vaisselles produiront 1 ½  litres. Le lavage de 10 mètres carrés de plancher et le séchage des vêtements à l’intérieur produiront 2.2 litres. Les vides sanitaires dont la terre est exposée et non recouverte produira entre 40 et 50 litres de vapeur d’eau par jour et l’entreposage et l’utilisation de bois de chauffage en produira 5.  Tout ça sans parler de l’humidité de la salle de bain, des plantes, des aquariums et j’en passe.

Un taux d’humidité trop élevé causera des problèmes aux composants de votre maison incluant la condensation sur les fenêtres et la détérioration des cadres et des murs sous ces mêmes fenêtres. Le boursouflement de la peinture, l’apparition de «poussière» ou de taches au niveau du plafond et des murs et l’apparition de moisissure. Efflorescence et digues de glace, dont j’ai déjà mentionné dans mes chroniques antérieures sont des problèmes causés par l’humidité et bien sûr, une dégradation prématurée de la structure. La prolifération d’insectes à cause de l’humidité peut aussi, donner bien des maux de têtes et c’est pourquoi qu’il est important de la contrôler adéquatement et à en venir à un équilibre acceptable entre nous, l’humain et notre demeure.

Vices cachés démystifiés

C’est souvent avec le sourire au visage que je lis les annonces et les publicités de mes confrères inspecteurs quand je vois qu’ils mentionnent les termes ¨Vices cachés¨. Si simple mais souvent incompris, les mots le disent pourtant, les vices sont cachés. A moins d’avoir recours à une investigation exhaustive comprenant la déconstruction des composants de l’immeuble, même l’inspecteur en bâtiment le mieux intentionné ne pourra déceler de vices cachés puisque son inspection n’est que visuelle de surface.

Un vice caché pourrait être par exemple une présence de moisissure sur un mur mais qui aurait tout récemment été peinturé et dont aucun autre indice ne pourrait laisser présager qu’il y avait eu un problème d’infiltration. Un vice caché pourrait aussi être la présence d’un site d’enfouissement dont les vents poussent des odeurs nauséabondes vers la maison  rendant les activités extérieurs intolérables durant l’été mais dont la vente se fit en hiver.  Un vieux réservoir de mazout enterré dont personne ne connaissait l’existence serait un vice caché. Une infestation d’insectes dans les murs en serait un aussi.

Il existe un document intitulé ¨déclaration du vendeur¨ qui doit être rempli et qui informe l’acheteur potentiel de troubles possibles connus du propriétaire. Une déficience de la toiture laissant infiltrer l’eau ne pourrait être considérée comme étant un vice caché si le vendeur en a fait mention dans le document. Même si l’inspecteur omet d’en parler dans son rapport, la responsabilité reviendrait alors au nouveau propriétaire de l’immeuble étant donné qu’il est reconnu avoir pris connaissance de la déclaration. 

Les litiges concernant les vices caché seront souvent débattu devant les tribunaux. La preuve devra être établi que le vice était présent lors de l’inspection et/ou de l’achat et/ou que le vendeur était au courant mais aurait omis d’en faire mention à l’acheteur. Voici ce que disent les articles du Code Civil du Québec sur les vices cachés;

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou n’aurait pas donnée si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.

1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.  Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

Le vendeur doit mentionner au nouvel acheteur tout ce qu’il sait sur la bâtisse et sera tenu responsable des vices cachés qu’il les connaissent ou pas. Tant qu’à  l’acheteur, si il ne s’assure pas les services d’un professionnel pour l’inspection de sa nouvelle demeure, il aura très peu de recours advenant la découverte de problèmes affectant la qualité de vie dans sa nouvelle maison et la valeur de celle-ci. Si il est prouvé que le ou les vices étaient apparents advenant un minimum d’inspection par un acheteur prudent et diligent, il s’en trouvera débouté devant les tribunaux et devra assumer lui-même les frais de réparation.  Si par contre un inspecteur fût mandaté par l’acheteur et qu’un problème survient peu de temps après la prise de possession, alors la preuve devra être démontrée que le vice était apparent lors de l’inspection et que l’inspecteur n’a pas fait son travail de façon consciencieuse.

Il est conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé en la matière et il est important d’en aviser l’ancien propriétaire le plus tôt possible dès la découverte d’un vice. N’entreprenez jamais de faire les réparations vous-même en vous disant que les procédures prennent trop de temps et plus vous attendrez, plus le problème s’aggravera et plus il sera difficile de prouver qu’il existait  lors de l’achat.

Je ne veux rien enlever à mes confrères inspecteurs, plusieurs sont très compétant mais j’ai vraiment de la difficulté quand je lis dans leur publicité qu’ils vont trouver des vices cachés ou bien qu’ils vont vous éviter des problèmes dû aux vices cachés. A moins d’avoir des lunettes à rayon X, je ne vois pas comment ils peuvent en arriver à de telles affirmations. Dans une chronique à venir, je parlerai du maquillage de maison et de ce que certains propriétaires scrupuleux et impatients de vendre feront pour camoufler délibérément certains troubles qu’ils veulent cacher au nouvel acheteur. Ces vendeurs finissent tôt ou tard par découvrir que le vice, même caché, ne paie pas...

Non mais, à quoi bon...

Après avoir lu ma dernière chronique « Inspecteur inspecté, choisir son inspecteur » publiée la semaine dernière, une de mes connaissances me demanda « Mais pourquoi devrais-je payer 400 ou 500 dollars pour faire « regarder » ma maison et me faire donner quelques photos, chose que je peux faire moi-même? »  C’est avec le sourire que je lui ai répondu « Quand tu as acheté ta voiture, tu l’as fais inspectée, pourtant tu connais un peu la mécanique c’est une chose que tu aurais pu faire toi-même, non? » Et il revint à la charge en disant « En plus, quand vous n’êtes pas certain, vous recommandez au monde d’engager un expert, c’est pas censé être vous l’expert? »  « Quand tu vas voir ton médecin de famille pour un examen annuel, de lui répondre, et qu’il trouve quelque chose d’anormal avec toi, il va te référer à un spécialiste, et bien c’est la même chose avec nous. Un inspecteur est un peu comme un médecin généraliste, si il trouve quelque chose d’anormal, il te référera à un spécialiste. » Ne sachant plus quoi dire, mon interlocuteur changea de sujet.

Pourtant ce genre de discussion arrive fréquemment, des acheteurs se sentent retissant à payer $500 pour une inspection. « Mais qu’arrivera-t-il si je n’achète pas? Je devrez payer une deuxième fois pour une autre inspection sur une autre maison, et ainsi de suite? A ce train là j’aurai gaspillé $1000-$1500 pour rien et je n’aurai pas encore de maison! » Ce genre de réplique, je l’ai entendu plusieurs fois. Il faut s’entendre pour dire que si la première inspection fit en sorte que la vente échoua, c’est qu’il y avait des problèmes de décelés et que ce $500 de « gaspillé » a peut-être permis de sauver des milliers, voir des dizaines de milliers de dollars en réparations. Malheureusement, beaucoup choisiront de na pas se prévaloir des services d’un inspecteur, ils préféreront se faire dire que tout est beau par le beau-père qui travaille dans la construction ou bien se fieront aux dires du courtier. Grosse erreur, allez vous poursuivre votre beau-père quand l’eau s’infiltrera au sous-sol alors qu’il vous avait dit que tout était beau?

Pour mettre les choses en perspectives, examinons un peu la comparaison entre l’investissement requis pour l’achat d’une voiture usagée et celle d’une maison. Advenant l’achat d’une voiture, vous aurez le choix de la faire inspecter pour vous assurer que ce que vous achetez, réponds bien à vos attentes. Un centre d’inspection reconnu vous chargera entre 80 et 135 dollars environ pour la vérification de l’auto. En supposant l’achat d’une voiture usagée de $5000, une inspection à $100  représentera 2% du prix d’achat. En supposant maintenant l’achat d’une maison de $100,000 , des frais d’inspection de $500 représenteront ­0.5% du prix de la maison. En perspective, l’inspection du véhicule aura coûté 4 fois plus cher que l’inspection de la maison. Le prix de l’inspection résidentielle ne changera pas avec la valeur de la maison, plus elle est dispendieuse, moins cher reviendra les frais d’inspection, voir quelques dixièmes de pourcent du prix de vente. A ces prix, l’inspection professionnelle est un « must » que l’acheteur ne devrait se passer.

Pour continuer un peu sur la même ligne de pensée de ma chronique de la semaine dernière, l’inspecteur en bâtiment n’est régi par aucun ordre professionnel ce qui veut dire que n’importe qui avec une caméra et une carte d’affaire peut s’improviser inspecteur. Ceci étant dit, il sera important de garder en tête que le « boom » immobilier que nous avons connu depuis le début des années 2000, aura permis de créer des centaines de compagnies de construction et promoteurs dont plusieurs ne sont plus en service aujourd’hui. Ce qui veut dire que des milliers de maisons auront été construites par des entrepreneurs n’ayant pas nécessairement les compétences nécessaires pour bâtir une maison selon les règles de l’art mais qui voulaient seulement profiter de la manne immobilière. Aujourd’hui, une dizaine d’années plus tard, des troubles ont déjà commencé à se manifester et l’acheteur potentiel de ces maisons à problèmes devra faire preuve de beaucoup de prudence et de diligence.

C’est pourquoi qu’il est recommandé de toujours avoir recours aux services  d’un inspecteur qualifié et les frais payés devraient être vu comme une assurance et non une perte d’argent.  Je ne confierais pas ma voiture à un mécanicien pour faire remonter un moteur même si celui-ci a 25 ans d’expériences... à changer des pneu et faire des changements d’huile. C’est la même chose avec les inspecteurs, « beaucoup » ne veut pas nécessairement dire « meilleur » et quand viendra le temps d’acheter une maison, faites vous une faveur, ne fiez-vous pas au beau-frère et engagez un expert.