C’est souvent avec le sourire au visage que je lis les annonces et les publicités de mes confrères inspecteurs quand je vois qu’ils mentionnent les termes ¨Vices cachés¨. Si simple mais souvent incompris, les mots le disent pourtant, les vices sont cachés. A moins d’avoir recours à une investigation exhaustive comprenant la déconstruction des composants de l’immeuble, même l’inspecteur en bâtiment le mieux intentionné ne pourra déceler de vices cachés puisque son inspection n’est que visuelle de surface.
Un vice caché pourrait être par exemple une présence de moisissure sur un mur mais qui aurait tout récemment été peinturé et dont aucun autre indice ne pourrait laisser présager qu’il y avait eu un problème d’infiltration. Un vice caché pourrait aussi être la présence d’un site d’enfouissement dont les vents poussent des odeurs nauséabondes vers la maison rendant les activités extérieurs intolérables durant l’été mais dont la vente se fit en hiver. Un vieux réservoir de mazout enterré dont personne ne connaissait l’existence serait un vice caché. Une infestation d’insectes dans les murs en serait un aussi.
Il existe un document intitulé ¨déclaration du vendeur¨ qui doit être rempli et qui informe l’acheteur potentiel de troubles possibles connus du propriétaire. Une déficience de la toiture laissant infiltrer l’eau ne pourrait être considérée comme étant un vice caché si le vendeur en a fait mention dans le document. Même si l’inspecteur omet d’en parler dans son rapport, la responsabilité reviendrait alors au nouveau propriétaire de l’immeuble étant donné qu’il est reconnu avoir pris connaissance de la déclaration.
Les litiges concernant les vices caché seront souvent débattu devant les tribunaux. La preuve devra être établi que le vice était présent lors de l’inspection et/ou de l’achat et/ou que le vendeur était au courant mais aurait omis d’en faire mention à l’acheteur. Voici ce que disent les articles du Code Civil du Québec sur les vices cachés;
1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou n’aurait pas donnée si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l’acheteur.
1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Le vendeur doit mentionner au nouvel acheteur tout ce qu’il sait sur la bâtisse et sera tenu responsable des vices cachés qu’il les connaissent ou pas. Tant qu’à l’acheteur, si il ne s’assure pas les services d’un professionnel pour l’inspection de sa nouvelle demeure, il aura très peu de recours advenant la découverte de problèmes affectant la qualité de vie dans sa nouvelle maison et la valeur de celle-ci. Si il est prouvé que le ou les vices étaient apparents advenant un minimum d’inspection par un acheteur prudent et diligent, il s’en trouvera débouté devant les tribunaux et devra assumer lui-même les frais de réparation. Si par contre un inspecteur fût mandaté par l’acheteur et qu’un problème survient peu de temps après la prise de possession, alors la preuve devra être démontrée que le vice était apparent lors de l’inspection et que l’inspecteur n’a pas fait son travail de façon consciencieuse.
Il est conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé en la matière et il est important d’en aviser l’ancien propriétaire le plus tôt possible dès la découverte d’un vice. N’entreprenez jamais de faire les réparations vous-même en vous disant que les procédures prennent trop de temps et plus vous attendrez, plus le problème s’aggravera et plus il sera difficile de prouver qu’il existait lors de l’achat.
Je ne veux rien enlever à mes confrères inspecteurs, plusieurs sont très compétant mais j’ai vraiment de la difficulté quand je lis dans leur publicité qu’ils vont trouver des vices cachés ou bien qu’ils vont vous éviter des problèmes dû aux vices cachés. A moins d’avoir des lunettes à rayon X, je ne vois pas comment ils peuvent en arriver à de telles affirmations. Dans une chronique à venir, je parlerai du maquillage de maison et de ce que certains propriétaires scrupuleux et impatients de vendre feront pour camoufler délibérément certains troubles qu’ils veulent cacher au nouvel acheteur. Ces vendeurs finissent tôt ou tard par découvrir que le vice, même caché, ne paie pas...
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